(İşletme El Kitabı) - (Son güncelleme tarihi 17 Aralık 2012)
1.GENEL
Konutlarımızda günlük yaşamı sürdürürken dikkati çekmeyen emekler hayatımızı kolaylaştırmaktadır.
Ortak alanların temizlenmesi, apartmana gelen çeşitli çalışanların (asansör bakım ekibi, sayaç okuyan görevliler, sakinlerimizin ihtiyaçlarını karşılayan firma görevlileri vb.) takibi, yağmurlu havalarda kapalı garaj ve çatının kontrolü konularında Apartman Görevlimizin emekleri, yönetim ve
denetim kurullarının gayretleri günlük akış sırasında dikkati çekmeyen ayrıntılardır.
İhtiyaçlar ortaya çıktıkça apartman için yapılan çeşitli hizmet alımları bilgi birikimini de beraberinde getirmektedir.
Söz konusu bilgi birikimin muhafazası ve devamlılığın sağlanması amacı ile bu dokümanın yararlı olacağı, apartman hayatı için kendi ölçüsünde kurumsal yapı oluşturulmasına katkı sağlayacağı değerlendirilmektedir.
Bu dokümanın sürekli güncellenmesi konusunda komşularımızın katkısı beklenmektedir.
2.İMARİ BİLGİLER
a.Genel yerleşim planı
-Ada, …pafta.
-Apartman açık park yeri(arka bahçe)’ne giren yolun komşu bahçe tarafı ve AYEDAŞ Trafosunun bulunduğu bölümün kullanım hakkı … yıllığına AYEDAŞ’a verilmiştir.
Bu bölümde (yüzeyin 50-60 cm altında)10 bin volt akım bulunduğundan bu bölgeye yakın durulmaması gerekmektedir.
-AYEDAŞ Trafo binasının ağırlığı boş 24 ton, dolu 40 tondur.
b.Bağımsız bölüm
-32 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
-Apartman görevlisine görevli olduğu süre için tahsisli daire zemin katta bulunmaktadır.
c.Teknik projeler / Daire planları
-Müteahhitten alınan iki adet proje Denetçide bulunmaktadır.
-Daire vaziyet planı yönetim dosyalarında (sözleşme ekinde) bulunmaktadır.
3.TEKNİK DONANIM – BAKIM BİLGİLERİ
a.Genel işletme ve bakım talimatları
-Hidrofor: Su deposundan dairelere su pompalamaktadır. İSKİ suyu önce su deposuna gelmekte, depodan dairelere hidrofor vasıtası ile pompalanmaktadır.
-Su tahliye çukuru su pompaları: İki adet pompa mevcuttur. Kapalı garajın seviyesi çevre binaların bahçe seviyelerinin altında kalmaktadır. Bu nedenle yağışlı havalarda kapalı garajda su (tahliye çukurunda) birikebilmektedir. Çukurdaki su seviyesi yükseldiğinde pompa devreye girerek fazla su dışarıdaki kanala tahliye edilmektedir.
b.İSKİ / içme suyu sayaçları:
-Her katta dairelere ait İSKİ sayaçları bulunmaktadır. Sayaçlarla ilgili işlemler kat maliklerinin kendileri tarafından takip edilmektedir.
-Apartman ortak alanlarına ait iki adet su sayacı bulunmaktadır. Yangın sistemi sayacı ve sığınak (apartman görevlisine daire ile ortak ) su sayacı ile ilgili işlemler yönetim tarafından yürütülmektedir.
-Kapalı garaj girişindeki vananın kontrolü Apartman Görevlisi tarafından sağlanmaktadır.
c.Su deposu – hidrofor:
-Bodrum katta yer almaktadır. 40 ton kapasitelidir. Her yıl temizliğinin yaptırılması gerekmektedir.
ç.TV sistemi:
-Kablo TV ve digitürk alt yapısı bulunmaktadır.
-Digitürk anten sistemi çatıda bulunmaktadır. Gerek çatı üstü gerekse çatı arası yangına karşı hassasiyet arz etmektedir.
Çatıda mevcut Digitürk antenleri dışında münferit (ayrı) anten tesis edilmemesi konusunda Genel Kurul kararı mevcuttur.
-İlave anten tesis edilmesi ihtiyacı ortaya çıkması halinde konunun yönetim tarafından Genel kurul gündemine getirilmesi gerekmektedir.
d.Elektrik sistemi ve ortak alan aydınlatmaları:
-Elektrik sayaçları kapalı garaj katında bulunmaktadır.
-Dairelere ait AYEDAŞ işlemleri kat malikleri tarafından takip edilmektedir.
-Ortak alan (iki adet merdiven, sığınak AYEDAŞ) sayaçlarına ait işlemler yönetim tarafından takip edilmektedir.
-İki adet projektör (arka bahçe ve kapalı garaj girişi) bulunmaktadır.
-Aydınlatma lambaları:
-.. adet çevre duvarlarında
- .. adet merdiven boşluklarında
- .. adet çatıda
-.. adet sığınak ve kapalı garaj bölümünde
e.Telefon bağlantıları:
-İki bloktaki merdivenlerin kapalı garaja açılan giriş duvarları üzerinde telefon bağlantı panoları bulunmaktadır.
f.Doğal gaz bağlantıları:
-Ana giriş apartman bahçe girişinde bulunmaktadır.
-Blok girişlerinde iki ayrı doğalgaz dolabı bulunmaktadır. Sığınıkta yer alan iki doğal gaz kesme (deprem ) sensorlarının bağlantıları bu dolaplarda bulunmaktadır.
-Dolapların paslanmaması için uygun aralıklarla boyalarının yenilenmesi gerekmektedir.
g.Doğal gaz kesme sensorları:
İki adet sensor sığınakta bulunmaktadır. 2011 yılında bakımları ve çalışırlık testleri yönetim tarafından yaptırılmıştır.
h.Doğalgaz alarm sistemi:
-Her iki blok merdiven boşluğunun asansör makine dairesine yakın kısmında bulunmaktadır.
ı.Çatı, dereler, bacalar, çatı kaplama malzemesi, asansörler ve makine daireleri:
-Çatıya asansör makine odasından çıkılabilmektedir.
-Asansör makine odası ve çatı giriş kapıları her zaman kapalı/ kilitli bulundurulur.
-Bu bölümlerin kullanılması yönetimin uygun bulması ile ve asgari apartman görevlisinin nezaretinde olabilir.
-Her hangi bir nedenle asansör makine dairesi veya çatıya çıkılması gerektiğinde Apartman Görevlisi nezaretinde çalışma yapılabilecektir.
-Aynı anda birden fazla grubun bu bölümlerde çalışmasına müsaade edilmez. Örneğim aynı anda asansör bakımı ve TV sistemi için çalışma yapılacaksa; önce gelen görevliler Apartman Görevlisi refakatinde çalışmasını yapar. İlk grubun çalışmasını tamamlamasını müteakip ikinci gruba yine Apartman Görevlisi nezaretinde çalışmasına müsaade edilir.
-Çatıdaki antenlerden çatı arasına inen kablo uçlarının açıkta kalmaması için yalıtkan bantla kaplanması sağlanır. Bu kablolar çatı arasındaki yalıtım (cam yünü) malzemesine temas etmemesi sağlanır.
-Çatı arasında yangına neden olabilecek davranışlardan kaçınılır. Çatı ve çatı arasında yapılacak faaliyetler süresince bu bölümlerde sigara içilmez.
-Çatıda bulunan baca ve asansör makine dairesinin dış duvarları alt taraftan çatı malzemesi ile kaplanmıştır. Anılan malzemenin duvarlardan ayrılması halinde yağmur suları duvardan aşağıya sızabilmektedir. Kaplamaların duvardan ayrılıp ayrılmadığı zaman zaman kontrol edilmelidir.
-Çatı kenarında bulunan derenin kuzeye bakan bir bölümünün eğimi uygun olmadığından yağmur suyu birikmektedir.
i.İlaçlama:
-Genel Kurul kararlarına uygun aralıklarla; kemirgen ve haşerata karşı ilaçlama yapılır.
j.Yangın söndürme sistemi:
-Merdiven bölümlerinde her katta yangın dolapları bulunmaktadır. Dolaplarda yangın vana ve hortumları yer almaktadır. Kapalı garajda dumana duyarlı sensorları bulunan ayrı bir yangın söndürme sistemi bulunmaktadır.
-Kapalı garajdaki sistemin çalışırlığı denenmelidir.
k.Kilitli yerler - anahtarlar / malzeme / dokümanlar:
-Birer adedi Apartman Görevlisinde bulunan ve aşağıda detayları belirtilen ortak alanlara ait anahtarların Yöneticide bulunan yedekleri:
(1)Çatı anahtarları (doğu ve batı girişleri)
(2)Asansör kabini anahtarları (doğu ve batı girişleri)
(3)Su deposu (asma kilit)
(4)Su deposuna giriş bölümü kapı anahtarı,
(5)Su kuyusu anahtarı (asma kilit)
(6)Duyuru panosu anahtarları (doğu ve batı girişleri)
(7)Dairelerden yangın merdivenine çıkan yangın kapı anahtarları daire sakinlerinin kendilerinde bulunmaktadır.
(8)Arka Bahçe giriş bariyeri anahtarı
(9)Kapalı garaj
(10)Zemin kat giriş kapı anahtarları
l.Sığınak:
m.Apartman Görevlisine tahsisli daire:
n.Kapalı garaj ve havalandırma bacaları:
o.Bahçe bariyeri:
ö.Kamera sistemi:
p.Yeşil alan düzenlemesi – bakımı:
r.Kapalı garaj ve kullanımı:
s.Çevre duvarları:
-Elektrik kesildiğinde kapalı garaj kapısı mekanik olarak açılabiliyor
s.Toplantı, spor ve oturma odası kullanımı:
4.PERİYODİK İŞLER:
-Asansör bakımı – aylık
-İlaçlama (haşerat için) – gerektiğinde
-Jeneratör bakımı - yılda bir kez (Eylül)
-Su deposu temizliği – yılda bir kez (Aralık)
5.GENEL KURUL KARARI ALINAN ve TAKİBİ YAPILACAK KONULAR:
-Apartman Görevlisine tahsisli dairenin elektrik sayacının ayrılması
-Apartman girişlerinin boyanması (sudan zarar gören bölümler)
-Dış çatlak sıvalar boyanması
-Arka bahçe aydınlatma altlarında boyanacak yerler
-Sundurmanın eski delikleri, dolgu yapılıp boyanması,sundurmanın yenilenmesi
-Asansör sistem odası ses izolasyonu(asansör fren sis.den gelen ses)
-Kapalı garaj akan yerler
-Ön bahçe Kablo TV giriş rögar kapağının demir çerçeveli / kilit takılabilir hale getirilmesi
-Çöp yerinin parke taş ile düzenlenmesi(4 yan kaldırılarak zemin düzenlemesi
-Bahçedeki İSKİ saati (iskan sonrası)
-Çatı kenarında bulunan derenin kuzeye bakan bir bölümünün eğimi uygun olmadığından yağmur suyu birikmektedir
-Rögar–atık su sisteminin takibi
6.Gerekli bilgiler:
-İSKİ (Kadıköy- Dz.otobüsü iskelesi karşısı)
-AYEDAŞm (elektrik) sayaçları (Kozyatağı)
-İGDAŞ(Küçükyalı)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder